Sommige mensen zijn investeerders. Anderen zijn dat niet. Maar iedereen heeft belang bij huisvesting.
Als je niet koopt, dan huur je, maar we hebben allemaal een plek nodig om te wonen. Dat maakt een analyse van huisvesting zo interessant. En het afgelopen jaar, met een golf van onzekerheid die de economie overspoelde, lijkt het erop dat de woningmarkt zich op een kruispunt bevindt.
Sommige analisten pleiten voor grootschalige correcties, waarbij de krantenkoppen rondvliegen van dalingen van 10%, 15%, 20%. Ik schreef dit stuk in november vorig jaar met het argument dat de meer dramatische voorspellingen niet klopten en niet zagen hoe de doemscenario’s werkelijkheid konden worden.
Maar terwijl de economie blijft wankelen te midden van een crisis in de kosten van levensonderhoud, de Russische oorlog in Oekraïne en aanscherpende rentetarieven, laten we eens kijken naar het huidige landschap.
Waarom denken mensen dat de huizenprijzen zullen dalen?
Eerst het voor de hand liggende deel. De hypotheekrente is torenhoog gestegen en voor de huizenprijzen is dat niet goed.
Toen de wereld uit COVID kwam, ontstond er een inflatiecrisis zoals we die sinds de jaren 70 niet meer hebben gezien. Om dit tegen te gaan, besloot de Federal Reserve de rente agressief te verhogen. Het doel hiervan is om liquiditeit uit de economie te zuigen, de vraag te onderdrukken en uiteindelijk de inflatie in toom te houden.
Dit is hoe centrale banken inflatie bestrijden. Het enige probleem is dat het verhogen van de rentetarieven tegelijkertijd de investeringen en de economie als geheel onderdrukt. Dus terwijl de vraag moet worden aangetrokken om de inflatie te verminderen, wordt deze te ver ingetrokken en riskeren we een recessie. Dit is het slappe koord dat de Fed probeert te bewandelen.
Helaas is de inflatie zo sterk gestegen dat consensusprognoses de economie doen krimpen tot het punt van een recessie. We hebben al gezien dat het VK geconfronteerd wordt met economische chaos en Europa worstelt in de nasleep van de Russische oorlog in Oekraïne (en de daarmee gepaard gaande energiecrisis). Deze factoren hebben geleid tot voorspellingen dat de economie zal krimpen en dat de huizenprijzen zullen volgen.
De hypotheekrente is omhooggeschoten
Er is natuurlijk iets veel directers dat leidt tot voorspellingen van dalende huizenprijzen, en dat zijn de zeer belangrijke hypotheekrentes.
Centrale banken die de rente verhogen, hebben grote gevolgen voor hypotheekbetalingen. De onderstaande grafiek laat zien hoe snel de hypotheekrente omhoogschoot, tot het hoogste punt sinds 2002, voordat hij iets afbladderde, maar nog steeds 6,5% vergeleken met bijna 2,5% aan het begin van 2021. Een dergelijke sprong doet de hypotheekbetalingen van huiseigenaren de pan uitrijzen (bedoelde woordspeling, dat beloof ik).
Terwijl de Amerikaanse Fed voorop liep met renteverhogingen, zijn de rentetarieven over de hele wereld verhoogd. Toch is het belangrijk om naar de markt als geheel te kijken. Er zijn tegenwoordig lang niet zoveel aflossingsvrije hypotheken op de markt als in de voorbije jaren. Niet alleen dat, maar deze stijgende tarieven zijn het meest van invloed op hypotheken met variabele rente, en deze zijn in de ontwikkelde wereld aanzienlijk gedaald, zoals de onderstaande grafiek van de FT laat zien.
Dit is niet 2008
Desondanks is er geen argument dat de hypotheekrente de vraag zal en heeft beïnvloed. Maar elke extrapolatie van eerdere perioden van terugval of crises is naar mijn mening naïef.
Er zijn veel schokkende krantenkoppen die waarschuwen voor grootschalige crashes, die ongetwijfeld gedeeltelijk worden aangewakkerd door de PTSD die zovelen hebben van de Great Financial Crash (GFC). Maar dit was een gebeurtenis van het ergste scenario, geleid door regelrechte nalatigheid op de huizenmarkt, veroorzaakt door een verrassende subprime-hypotheekcrisis.
Tegenwoordig is de omgeving totaal anders. Het is moeilijk om je een subprime-crash van die omvang voor te stellen, aangezien die zwakke punten zijn gepleisterd. Niet alleen dat, maar sinds de GFC hebben banken de regelgeving aangescherpt en hun vereiste kapitaalreserveratio’s aanzienlijk zien stijgen. Dit heeft geleid tot een veel gezonder en beter gekapitaliseerd banksysteem. Laten we niet vergeten dat de ongekende crisis van 2008 en de daaropvolgende deuk in de huisvesting enorm werden verergerd door de chaos veroorzaakt door Lehman Brothers en de rest van de bankbende.
Bovendien beginnen we vanaf een hoger punt. Ik zal een grafiek hergebruiken die ik heb gebruikt uit mijn laatste analyse over huisvesting, die een hypothetisch beeld schetst van een daling van de huizenprijzen met 25% dit kwartaal in de VS. Het klinkt niet zo onheilspellend als je het verwoordt als: “de woningprijzen zouden in twee jaar tijd tot het laagste niveau kunnen dalen,” nietwaar?
De bovenstaande grafiek zou echter het ultieme berengeval zijn. Een daling van 25% zou catastrofale gevolgen hebben en het bovenstaande scenario speelt zich waarschijnlijk af wanneer de aandelenmarkt zich aanzienlijk terugtrekt, samen met de rest van de economie.
Maar ik gebruik de grafiek om goed te laten zien hoe ver de huizenprijzen in zo’n korte tijd zijn gestegen. De gemiddelde verkoopprijs van een huis was $322.000 in april 2020. Iets meer dan twee jaar later was het $455.000 – dat is een stijging van 41%. Waarom een meme-munt kopen als je een huis kunt kopen?
Huizenprijzen kunnen nog dalen
Ik ben van mening dat de gegevens en historische patronen laten zien dat de huizenprijzen simpelweg niet kunnen dalen tot het niveau dat deze ultra-bearish scenario’s voorspellen. Ik verwacht zeker wat zwakte, maar vooral in grote steden is er een enorme vraag naar woningen en niet genoeg aanbod om eraan te voldoen.
Tel daarbij op dat het klimaat vandaag gezonder is – zowel wat betreft de bankkapitalisatie, maar ook dat er minder schulden van huishoudens zijn en dat de arbeidsmarkt veerkrachtig is gebleven ondanks stijgende rentetarieven – en de huizenprijzen zouden beter in staat moeten zijn om een recessie te doorstaan.
Door de Grote Financiële Crash van 2008 daalden de huizenprijzen met 15% – 20% in sommige van de zwaarst getroffen ontwikkelde landen. Met hoe verschillend het systeem vandaag is, vind ik het moeilijk te geloven dat we het klimaat hebben dat bij die herfst past.
Toch kan niet worden genegeerd dat er verschillende factoren zijn die niet alleen wijzen op een vertraging van de woningmarkt, maar ook op een daling – alleen niet op die schaal. De verhouding tussen de huizenprijs en het inkomen is niet al te mooi, terwijl de betaalbaarheid zelfs lager is dan in 2008.
De redenen om pessimistisch te zijn zijn duidelijk. De huisvesting vertoont al tekenen van verzachting, maar slechts in lichte mate. Maar dit is niet hetzelfde klimaat als in 2008, en een huizencrisis, vooral op populaire plekken en grote steden, is moeilijk voor te stellen.
Maar nu de inflatie nog steeds hoogtij viert (ondanks meer optimistische gegevens van de afgelopen maand), een oorlog in Europa en hoge rentetarieven, zijn er nog steeds talloze bearish variabelen. De basisverwachting van de meesten is dat op zijn minst een milde recessie onvermijdelijk is. Hoe dan ook, er is een schat aan onzekerheid en er komt een moeilijke tijd aan voor de economie, hoe je het ook wendt of keert.
Het bericht Zullen de huizenprijzen dalen als een recessie dreigt? Een verslag verscheen eerst op Invezz.