Vandaag zien we in het VK een enigszins perfecte cocktail van slechte omstandigheden als het om huizenprijzen gaat. Het soort dat vreselijk smaakt en je de volgende ochtend een nare kater bezorgt.
Dat wil zeggen, aanzienlijk hogere rentetarieven dan een jaar geleden, angst voor een recessie en een zwak marktsentiment. Tot nu toe zijn de huizenprijzen in het land echter relatief stabiel gebleven, zij het met enige zwakte.
Vastgoedwebsite Rightmove meldde zojuist dat de gemiddelde vraagprijzen in de loop van de maand met slechts 0,2% zijn gestegen, vergeleken met een gemiddelde stijging van 1,2% in deze tijd van het jaar. Vorig jaar stegen de vraagprijzen op dit moment met 1,7% (en de maand ervoor was het een stijging van 3%).
Maar hoewel dit is vertraagd, is het niet dramatisch – en de huizenprijzen zijn nog steeds gestegen, ook al is de stijging te verwaarlozen. Zullen de huizenprijzen verder dalen? Laten we erin duiken.
Huizenprijzen vertragen meer in reële termen
Het eerste punt dat gemaakt moet worden is dit: een stijging van 0,7% is leuk en zo, maar we leven momenteel in tijden van inflatie, zoals elke Brit op straat zal betreuren. Sterker nog, de inflatie klokte vorige maand af op 10,1%, de hoogste in West-Europa.
Dit schetst al de stijging van de vraagprijzen met 0,7% ten opzichte van vorige maand in perspectief – wat neerkomt op 8,4% per jaar, wat betekent dat de prijzen in reële termen dalen.
Gezien de onrust van het afgelopen jaar is een winst van 8,4% echter niet te versmaden. 2022 was over de hele linie een afschuwelijk jaar voor activa. Aandelen werden agressief verkocht voor het slechtste rendement sinds 2008. Ongebruikelijk bracht het jaar ook obligaties in waarde. Het rendement op 10-jaars Amerikaanse staatsobligaties, de algemeen aanvaarde maatstaf voor financieringskosten op lange termijn, steeg van 1,5% naar 3,9% aan het einde van het jaar – de grootste stijging in minstens 60 jaar.
Wat het sentiment betreft, ik heb vorige week een rapport gepubliceerd over de rentecurve. Hoewel de door mij beoordeelde obligaties in de staten zijn gevestigd, bieden ze een goed beeld van de mondiale vooruitzichten. Niet alleen is de rentecurve momenteel omgekeerd, wat een gevreesd recessiesignaal is, maar het is ook het diepste niveau van inversie in 40 jaar.
Hypotheeklasten drukken de huizenprijzen
Het maakt niet uit op welke manier je het bekijkt, mogelijk de meest invloedrijke factor voor huizenprijzen zijn de rentetarieven. Nu de rente het afgelopen jaar snel is gestegen, zijn de huizenprijzen onder druk komen te staan doordat de hypotheekbetalingen zijn gestegen.
In het laatste UK House Price Index-rapport werd onthuld dat de gemiddelde huizenprijs in het VK £288.000 bedroeg in februari 2023. Dat is £ 5.000 lager dan de piek in november 2022.
Maar als je goed kijkt, is dat cijfer van £288.000 nog steeds 5,9% hoger dan vorig jaar, toen de mediane prijs £272.000 was.
Meer dan wat dan ook laten de cijfers tot nu toe eerder een verzachting dan een significante terugval zien. Hiervoor zijn een aantal redenen. De eerste is de kwestie van vraag en aanbod. Simpel gezegd, de vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Dit is een bijzonder schadelijk probleem in grote steden; voor het VK betekent dit Londen.
Er zijn tal van manieren om dit in kaart te brengen, maar ik vind het makkelijkst een simpele vergelijking van het aantal mensen ten opzichte van woningen. Ik deed dit onlangs met de onderstaande grafiek en de VS, maar hetzelfde patroon is te zien in het VK (en veel westerse landen). De bevolking blijft maar groeien, maar de woningvoorraad is niet gevolgd.
Mensen zullen altijd een huis nodig hebben om in te wonen, en met het aanbod dat het einde van de afspraak niet houdt, biedt het een mooie buffer voor de prijzen. Dat gezegd hebbende, de prijzen kunnen en zullen dalen. Het meest in het oog springende voorbeeld hiervan is 2008.
2008 is geen eerlijke vergelijking voor woningen
We moeten echter voorzichtig zijn als we de ineenstorting van de huizenprijzen in 2008 als maatstaf voor vandaag beschouwen. Dit was een unieke situatie met slecht gekapitaliseerde banken die een heleboel overgewaardeerde activa aanhielden (subprime-hypotheken).
Sommigen lezen die zin misschien en wijzen in de richting van de gevallen Silicon Valley Bank en het bankieren wankelt de afgelopen maand, maar dat is niet hetzelfde. Deze episode werd veroorzaakt door steile rentetarieven, met een volledig gebrek aan risicobeheer van SVB, wat betekende dat ze werden blootgesteld aan lelijke looptijdrisico’s. De activa zelf – Amerikaanse staatsobligaties – waren prima, SVB dacht alleen dat de vrije rentepartij voor altijd zou doorgaan.
Het is ook verstandig om te wijzen op de verandering in de aard van hypotheken in veel landen, waaronder het VK, sinds 2008. Veel meer hypotheken zijn tegenwoordig variabel dan in 2008.
Nogmaals, dit betekent niet dat huizenprijzen immuun zijn voor rentestijgingen. Natuurlijk zijn ze erg gevoelig voor tarieven. Maar de toegenomen prevalentie van variabele hypotheek helpt op zijn minst de impact te verzachten in vergelijking met wat we de afgelopen jaren zouden hebben gezien.
Het gaat er heftig aan toe daar in het VK. Ik schreef hierover afgelopen oktober, en hoewel de zaken vandaag iets minder zorgwekkend zijn, bevindt het land zich economisch nog steeds op een precaire plek. De huizenprijzen dalen, en dat is geen verrassing tegen deze achtergrond, met de snel stijgende rentetarieven en een crisis in de kosten van levensonderhoud die het land overspoelt.
De vrees voor een volledige huizencrash lijkt echter misplaatst. Er zijn genoeg andere zaken om je zorgen over te maken…
The post Zorgen over de huizencrisis in het VK misplaatst, ondanks dalende prijzen en angst voor een recessie appeared first on Invezz.
