Ik heb vorige week een stuk gepubliceerd waarin ik de Amerikaanse huizenmarkt analyseerde.
Ik schreef dat met stijgende hypotheekrentes en een economie die op de hielen zat (om het netjes uit te drukken), de huizenprijzen wel moesten dalen. Ik veronderstelde echter dat de daling verre van verwoestend zou zijn, en dat de prijzen waarschijnlijk niet zullen dalen tot onder het pre-pandemische niveau.
Voor huiseigenaren, voor wie de hypotheekbetalingen pijn zullen doen, stegen de huizenprijzen met 44% tijdens COVID, kijkend naar de mediane verkoop van huizenprijzen in de VS. Tegen deze context zou zelfs een hypothetische verlaging van 25% van de huizenprijzen voor het eerste kwartaal van 2023 de prijzen niet eens doen dalen tot het niveau van het tweede kwartaal van 2020.
Voor alle duidelijkheid: ik voorspel geen daling van 25%. De meest extreme voorspellingen van analisten die er zijn, komen uit rond dit niveau, en dat is over een periode van de komende twee jaar, niet over een kwartaal. Dit is puur een demonstratie van hoe ver de huizenprijzen zijn gestegen, en hoe uitzoomen perspectief kan geven.
Er is reden om aan te nemen dat de huizenprijzen minder zullen dalen
Er zijn echter ook veel redenen om twijfel te zaaien over de meest extreme neerwaartse voorspellingen. De eerste is de meest prominente – aanbod. Vooral in veel grote steden is de vraag nog steeds veel groter dan het aanbod. En weet je nog wat ze zeggen over vraag en aanbod?
Een klap voor de vraag zal dus zeker de prijsgroei vertragen, maar een rampzalige crash in zeer begeerde woongebieden is moeilijk voorstelbaar om de eenvoudige reden dat er te veel mensen zijn voor te weinig huizen.
Velen wijzen in de richting van 2008 als een symbool van hoe smerig het kan gaan op de huizenmarkt. Dit is echter geen eerlijke vergelijking. Ten eerste zijn banken tegenwoordig veel beter gekapitaliseerd dan in 2008, terwijl de reserveverplichtingen ook hoger zijn. De ineenstorting van de subprime-hypotheek was een extreem geval van waanzin die neerdaalde op de huizen- en banksector. Dit zal niet meer gebeuren.
Het andere grote verschil deze keer – in vergelijking met 2008 en andere periodes van vertraging – is de aanhoudende veerkracht van de arbeidsmarkt. De werkloosheid zal het dieptepunt van 2008 niet bereiken. Het IMF voorspelt volgend jaar een stijging van de werkloosheid met 1%. Tijdens de crash van 2008 werd dit aantal verdrievoudigd.
De schuldenlast van huishoudens – zowel in Europa als in de VS – is momenteel ook lager dan tijdens de crash. Nu de rente stijgt, heeft dit een belangrijk effect. Hogere rentetarieven betekenen meer belastende betalingen; inderdaad, deze hogere tarieven zijn de grootste oorzaak van de zachtheid van de huizenmarkt, aangezien hypotheekbetalingen zwaarder worden.
Maar ondanks het feit dat de staatsschuld de afgelopen jaren helemaal in het slop is geraakt (en iets wat ik vaak bespreek in mijn analyse), is er op huishoudensniveau minder schulden dan in 2008. Dit betekent dat individuen niet zo zwaar onder druk staan door stijgende rentes als ze anders zouden zijn , wat opnieuw helpt om te voorkomen dat de vraag naar huizen en de prijzen van een klif vallen.
Hypotheekleningen zijn veel meer gereguleerd en conservatiever dan voorheen. Overheden en regelgevers zijn in de nasleep van de crisis van 2008 overgegaan tot het opruimen van de markt, en deze maatregelen zullen de consumenten beschermen.
Hoe erg was de financiële crisis?
En toch, ondanks al deze grote zwakheden op de huizenmarkt die de crisis van 2008 aan het licht bracht, daalden de prijzen in de meest geïndustrialiseerde landen nog steeds met slechts 13% van piek tot dieptepunt, zoals vorige week in de Financial Times werd gemeld. Daarom aarzel ik bij het lezen van rapporten zoals een recente voorspelling van de Britse hypotheekverstrekker Nationwide dat prijzen tot 30% kunnen dalen.
De huizenmarkt zal uiteraard milder worden. Dit is al gebeurd. De 30-jarige hypotheek ligt nu ten noorden van 7% in de VS, een jaar geleden nog minder dan 3%. Tegen deze context kan niet worden beweerd dat de huizenmarkt niet geraakt zal worden.
Maar wanneer voorspellingen van getallen zoals 20% uitkomen, heb ik moeite om de logica te volgen. Factoren als een laag aanbod in grote steden, een veerkrachtige arbeidsmarkt, krappere kredietverlening, minder schulden van huishoudens en een gezondere reservesituatie voor banken leveren allemaal samen een zeer sterke reeks bewijzen op dat de daling hier niet op de schaal van 2008 zal uitkomen. En zelfs toen zagen we enkele van de cijfers die deze scenario’s voorspellen niet.
Een ander ding dat we hier niet eens hebben besproken, is de verschillende aard van hypotheken tegenwoordig met betrekking tot aflossingsvrije betalingen en variabele tarieven. Er zijn aanzienlijk minder aflossingsvrije hypotheken op de markt dan in 2008 het geval was, terwijl hypotheken met variabele rente (dwz de hypotheken die het meest worden getroffen door stijgende rentes) in bijna elk ontwikkeld land drastisch zijn gedaald.
Zet mensen vast. Zoals ik al een tijdje zeg, ik verwacht een hele zware winter. Maar wat betreft de huizenprijzen ben ik nog niet in paniek. Hoewel ik zeker een matige terugval verwacht, zie ik te veel bewijs om te suggereren dat de val lang niet in de buurt komt van de Armageddon-scenario’s die sommige studies voorspellen, vooral in de meest gewilde steden.
Het bericht Waarom huizenprijzen minder zullen dalen dan doemscenario’s voorspellen verscheen eerst op Invezz.