De uitstekende Ierse econoom David McWilliams zei iets in een recente podcastaflevering dat me aan het denken zette. “Voor het eerst in vele generaties verwachten de jongeren van vandaag armer te zijn dan hun ouders”.
In een wereld waar technologie met de snelheid van het licht verbetert en waar de productiviteit verticaal is gegaan, is dit een duizelingwekkende uitspraak. En toch, als we kijken naar wat er de afgelopen decennia met de activaprijzen is gebeurd, is het niet verwonderlijk om deze verwachting te horen.
Er is geen beter medium om dit generatieconflict tot uiting te laten komen dan de huizenmarkt. Ik kwam vorige week de onderstaande grafiek tegen via longtermtrends.net, die de betaalbaarheid van woningen in het VK beoordeelt. Als we de gemiddelde huizenprijs in het VK vergelijken met het gemiddelde jaarinkomen, is de ratio nu boven de 9, hoger dan vóór de Grote Financiële Crash in 2008.
Het is niet de bedoeling om te zeggen dat er een huizencrash op komst is (daar heb ik in april een rapport over gemaakt. In het kort, hoewel de markt de laatste tijd zacht is en de prijsdalingen wel eens zouden kunnen aanhouden, is het moeilijk te concluderen uit de onderliggende gegevens dat er een volledige crash zal komen. Vraag en aanbod zijn ver uit elkaar, wat helpt om een basis te bieden, terwijl hypotheken met variabele rente zijn gedaald en andere factoren ook zijn veranderd sinds 2008, wat betekent dat de GFC ook geen eerlijke vergelijking).
Britse inflatie een van de hoogste in West-Europa
Maar wat de gegevens wel laten zien, is hoe moeilijk het is om een jongere te zijn in de huidige economie. Het Verenigd Koninkrijk ervaart momenteel een inflatie die tot de hoogste van Europa behoort en koppig in de dubbele cijfers blijft. Hoewel dit naar verwachting voor het einde van het jaar zal dalen, zei de Bank of England onlangs dat ze niet verwacht voor 2025 terug te keren naar de doelstelling van 2%.
Dit maakt het steeds moeilijker om een voet op de eigendomsladder te krijgen, omdat de toegenomen uitgaven voor alledaagse dingen, waaronder huurbetalingen, het beschikbare inkomen wegslijten. De mogelijkheid om te sparen wordt verminderd, waardoor het kopen van een huis in de toekomst nog moeilijker wordt.
Dit is de gang van zaken in de wereld al een tijdje, vooral in de grote steden, omdat het woningaanbod de vraag gewoon niet heeft bijgehouden. De onderstaande grafiek is een zeer grove manier om dit in de VS te laten zien, waarbij de bevolkingsgroei wordt uitgezet tegen het aanbod van nieuwe woningen, maar het is indicatief.
Jongere generaties onder druk
Om terug te komen op de hoofdgrafiek in dit stuk, de beste manier om de betaalbaarheid van woningen in kaart te brengen, is door simpelweg de gemiddelde huizenprijs uit te zetten tegen het gemiddelde inkomen. We hebben hierboven laten zien dat deze verhouding nu hoger is dan in 2008. Uitzoomen op de grafiek om de laatste honderd jaar te bestrijken, laat echter zien hoe hoog deze historisch gezien is. De verhouding is vandaag meer dan 9 – het piekte na de Tweede Wereldoorlog op 7,45 te midden van het naoorlogse woningtekort, terwijl het vóór de oorlog 4 was.
Afgezien van korte pieken in de vroege jaren 70 en late jaren 80, was het tussen 4 en 5 tot aan het nieuwe millennium, toen het mis begon te gaan. Het bereikte 8,6 vóór de crash in 2008, daalde vervolgens tot 6,9, voordat het geleidelijk en onophoudelijk steeg sinds 2013, nu boven de 9.
Dit laatste decennium valt natuurlijk ook samen met rentetarieven op basisniveau en een ongekende hoeveelheid kwantitatieve versoepeling (tot vorig jaar tenminste). Hoewel we het in dit stuk over het VK hebben, is het in kaart brengen van de balans van de Fed in de VS de klassieke, zo niet clichématige manier om dit te laten zien.
Dit heeft de activaprijzen naar duizelingwekkende niveaus gestuurd. Dit betekent dat als je geen activa hebt, je niet profiteert van deze prijsstijgingen van activa, terwijl je wel lijdt onder de prijsstijgingen van alledaagse artikelen zoals voedsel, energie en huur.
Maar huisvesting maakt daar een groot deel van uit. Zonder een haalbare route naar een woning is het zo moeilijk voor jonge mensen om te sparen en vermogen op te bouwen. Voor de oudere generatie is “je huis is je pensioen” een veelgehoorde uitspraak. Kijken naar hoe de prijzen de afgelopen decennia zijn gestegen, is dit wel duidelijk.
En toch is het tegenwoordig, tenzij iemand hulp krijgt van zijn ouders, een grote uitdaging om als twintiger een huis te kopen. Niet alleen dat, maar het is ook buitengewoon moeilijk dit te doen als je dertig bent. In vergelijking met voorgaande generaties is dat niet het geval geweest.
Nu de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijs en het inkomen de 9 overschrijdt, het hoogste in de afgelopen 100 jaar, zijn het moeilijke tijden voor jongeren.
The post Onbetaalbaarheid woningen bereikt recordhoogte in het Verenigd Koninkrijk appeared first on Invezz.
