Ik ben in de twintig en ben opgegroeid in Dublin, Ierland. En help, het is moeilijk om een huis te kopen.
Vastgoed is echt een onderdeel van de ruggengraat van de samenleving. Iemands huis is een integraal onderdeel van iemands leven, om maar te zeggen wat voor de hand ligt. Bij elk verkiezingsdebat, elk openbaar discours, ieder etentje – het onderwerp huisvesting zal ongetwijfeld ter sprake komen.
In grote steden is het verhaal bekend. Te veel vraag, te weinig aanbod en torenhoge prijzen. Als we specifiek naar het VK kijken, vat de onderstaande grafiek het goed samen: de huizenprijs in verhouding tot het inkomen is omhooggeschoten, waardoor het steeds meer onbetaalbaar wordt om een huis te kopen.
Er wordt nu gesproken over huizenprijzen die zich terugtrekken, met allerlei voorspellingen over de potentiële dalingen die we zouden kunnen zien. Hoewel ik heb geschreven waarom ik niet geloof dat de meeste voorspellingen voor de dag des oordeels juist zijn (met name in dit stuk van afgelopen november), lijdt het geen twijfel dat de markt is verzacht sinds de dagen van de duizelingwekkende pandemische bullmarkt, toen de prijzen met ongekende snelheid stegen.
Maar de vraag is: wat gebeurt er als de huizenprijzen dalen?
Het is verleidelijk om te concluderen dat dit een goede zaak zou zijn, vooral als we kijken naar de bovenstaande grafiek over het verhogen van de betaalbaarheid. En natuurlijk, gezien mijn leeftijd en wens om binnenkort een huis te kopen (dromen mag, toch?), zou het fijn zijn om in een wereld te leven waar de gemiddelde huizenprijs niet in een andere stratosfeer ligt dan mijn inkomen. Maar het ligt wat genuanceerder.
Huiseigenaren diversifiëren niet
Wat huisvesting zo intrigerend maakt, is dat het kopen ervan in één opzicht in strijd is met de hoofdregel van beleggen: diversificatie en portefeuillebeheer, dingen waar ik al genoeg over heb geschreven.
Het is in strijd met deze regels omdat huizen zulke dure bezittingen zijn dat ze vaak het grootste deel van iemands vermogen vertegenwoordigen. Dit is inderdaad de handleiding van de oudere generaties geweest voor het vergaren van rijkdom: werk als je jong bent, koop je huis, blijf werken om de hypotheek af te betalen. En blijf dan in dat huis zitten en kijk hoe heten waarde stijgt. Het huis is je pensioen.
Het is geen toeval dat we de opkomst zien van populistische politiek, iconoclastische projecten zoals cryptocurrency, en een algemeen gevoel van verdeeldheid en ongeluk. Millennials en Gen Z’ers realiseren zich dat ze voor het eerst in vele generaties niet rijker zullen zijn dan hun ouders. Het is een soort generatieoorlog.
En veel hiervan komt neer op de vastgoedmarkt.
Natuurlijk is er één manier waarop de millennials rijk worden: overerving. Dit maakt de zaken nog erger, omdat de ongelijkheid in de samenleving alleen maar hardnekkig blijft groeien (iets wat door COVID is verergerd). De belangrijkste beslissing die we ooit nemen, is tenslotte beslissen in welk gezin we worden geboren. Maak daar de juiste keuze, en deze huizenprijzen komen uiteindelijk wel goed.
Zoals de excellente (Ierse!) econoom David McWilliams onlangs zei in een podcast, creëert het een erfelijkheid.
Dalende huizenprijzen trekken de economie naar beneden
Maar ondanks dat alles me ertoe verleidde om mijn hooivork op te pakken en onophoudelijk te juichen voor een vervelende huizencrash, zou dat zijn om het grotere plaatje te missen.
Wanneer de huizenprijzen snel dalen, treedt er een negatief vermogenseffect op. Dit komt door wat we eerder hebben besproken: het huis van een persoon is hun belangrijkste bezit en daarom de belangrijkste bron van rijkdom. Daarom leidt aanzienlijk lagere welvaart tot het opdrogen van de consumptie, wat allemaal leidt tot het smerigste woord in de economie: recessie.
Val snel genoeg en je kunt zelfs een negatief eigen vermogen vinden. Dit is wanneer de waarde van een huis lager wordt dan wat een consument aan de hypotheek verschuldigd is. Als Ier weet ik goed wat dit betekent – we zagen eind 2010 31% van de hypotheken met een negatief eigen vermogen. Au.
Dit tankt de economie, simpel gezegd. Het is duidelijk dat 2008 een extreem voorbeeld was, toen de banken ten onder gingen terwijl de wanbetalingen links, rechts en midden op hypotheken stroomden. Banken zijn tegenwoordig veel beter gekapitaliseerd en bevinden zich over het algemeen in een veel gezondere positie.
Maar dalende prijzen ontmoedigen lenen, uitlenen en consumeren in de economie. Het verstikt activiteit en is voor niemand goed. Dus hoewel het verleidelijk kan zijn om te blijven zitten en te pleiten voor een huizencrisis, wees voorzichtig met wat je wenst.
*Zucht*. Terug aan het werk denk ik, er moet huur betaald worden.
Het bericht Iedereen wil lagere prijzen, maar een crash op de huizenmarkt zou verschrikkelijk zijn verscheen eerst op Invezz.