Nadat ik gisteren over de laatste renteverhogingen heb geschreven, wilde ik even kijken wat dit allemaal betekent voor de woningmarkt. Er zijn de laatste tijd veel schokkende koppen op dit gebied geweest en het zou je vergeven kunnen worden om te denken dat het dak naar beneden komt (bewuste woordspeling!).
Wat betekent al deze rentechat voor hypotheken en de woningmarkt?
Hypotheekrentes
Het rentetarief van de Fed – dat de maatstaf is voor alle tarieven in de economie, van creditcardschulden tot zakelijke leningen tot hypotheken – is op het hoogste niveau sinds de Grote Financiële Crash in 2008, waarbij de Fed zegt dat 4,5% in het kort zal worden bereikt bestelling (en velen verwachten 5%).
De Fed-rente is kortlopend, maar de hypotheekrente is daaraan gekoppeld. De gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar is deze week met meer dan 7,08% gestegen. Ter vergelijking: dat is meer dan het dubbele van een jaar geleden, namelijk 3,14%. Au.
Het is de eerste keer dat de 30-jarige 7% is gebroken sinds 2002, toen George Bush president was, de eerste Lord of the Rings-film werd uitgebracht en de euro in Europa werd ingevoerd.
Huizenmarkt
Wat betekent dit voor de huizenprijzen? Met hogere hypotheekrentes moet de prijs van huizen naar beneden, toch?
Ongeveer. Hogere rentetarieven vertragen de economie in het algemeen; dat is precies waar ze voor zijn ontworpen, aangezien een lagere consumptie en minder rondzwevend geld de inflatie zal inperken – precies het motief achter de verhoging van de rente door de Fed.
Consumenten zien niet alleen hogere hypotheeklasten, wat het kopen van een huis natuurlijk minder aantrekkelijk maakt, maar ze zien ook overal hogere kosten – niet bepaald een stimulans om een huis te kopen.
Als we naar de gegevens kijken, zijn de huizenprijzen echter nog niet significant gestegen. De eerste conclusie die hiervoor kan worden getrokken, is dat de gegevens achterblijven: huizen zijn illiquide en transacties nemen tijd in beslag. Traditioneel is er dus een vertraging wanneer de rente stijgt versus wanneer de prijzen dalen.
Ten tweede, terwijl de vraag naar woningen daalt in verhouding tot de bovengenoemde factoren, is ook het woningaanbod gedaald, wat het tegenovergestelde effect heeft van het opdrijven van de huizenprijzen. De grootste factor hiervoor is dat veel van deze huiseigenaren behoorlijk op een hypotheekrente van vorig jaar zitten – op 3% of lager – en daarom heeft het voor hen geen zin om in te ruilen, om vandaag een hypotheek af te sluiten tegen 7% .
Wat gebeurt er in de toekomst met de huizenprijzen?
Dit is een echt veelbesproken onderwerp geworden. Hoewel het dalende aanbod de markt heeft gestut en de gegevens achterblijven, is het vrijwel zeker dat er binnenkort cijfers zullen verschijnen waaruit blijkt dat de huizenprijzen dalen.
Dit is gewoon wat historisch altijd gebeurt; zodra de hypotheekrente stijgt, dalen de huizenprijzen. Daarbij horen uiteraard ook de andere macrovariabelen, met een grote kans op recessie. Hoewel de consumentenvraag en de arbeidsmarkt relatief koppig zijn gebleven, is dit gedeeltelijk de reden waarom de inflatie niet zo snel is gedaald als de Fed had gehoopt – en zodra er kraken op die markten verschijnen (wat ze moeten doen om de inflatie te laten dalen), zal het sentiment verder dalen en de huizenprijzen zouden opnieuw moeten dalen.
Desalniettemin lijkt de mogelijkheid van een forse daling van de huizenprijzen in gewilde (grootstedelijke) gebieden, zoals New York, klein.
Ook hier is het belangrijk om naar de context te kijken. Terwijl huiseigenaren zich zorgen zullen maken over forse hypotheekbetalingen en wiebelende prijzen, zou men een absoluut rampscenario moeten schetsen om de huizenprijzen te voorspellen die lager zijn dan het niveau van vóór de pandemie.
Kijkend naar de mediaanprijs in de VS, waren de huizenprijzen vanaf het tweede kwartaal van dit jaar 44% (de meest recente gegevens) vergeleken met april 2020.
Uiteraard zijn de bovenstaande gegevens een landelijk gemiddelde en zullen deze voor geografische gebieden vertekend zijn. Het geeft echter wel een beeld van hoe fors de pandemiestijging was, en het laat ook zien dat historisch gezien huizenprijzen op de lange termijn stijgen.
Zelfs als we kijken naar de ergste huizencrisis uit de recente geschiedenis – de crash van 2008 die letterlijk werd veroorzaakt door de hypotheekmarkt – waren de huizenprijzen binnen 6 jaar weer boven de piek van vóór de crash. Niet leuk, ja – maar dat is de slechtste huizenroute in de moderne geschiedenis.
Er is duidelijk pijn voor huiseigenaren, maar als de maandelijkse hypotheekrente kan worden gehaald,
Het bericht Huizenprijzen zullen niet onder pre-pandemische niveaus dalen verscheen eerst op Invezz.